来安县委党校2027-2029物业服务项目更正公告2

原公告的采购项目编号：****

原公告的采购项目名称：****党校2027-2029物业服务项目

首次公告日期：2026年10月20日

更正事项：采购文件

疑问：质疑事项一：招标文件第四章“评标方法和标准”中，技术资信分（90分）人员配备：项目经理“1.具有二级及以上物业管理员(师)职业技能等级 证书的得2分，本项满分2分。(须提供技能人才评价证书**联网查询截图)；2.具有建筑电气中级及以上职称证书的得2分，本项满分2分；(提供人社部官网查询截图)；3.具有二级及以上人力**管理师证书的得2分， 本项满分2分；(须提供技能人才评价证书**联网查询截图);4.具有二级及以上保卫管理员(保安员)证的得2 分，本项满分2分；(须提供技能人才评价证书全 国联网查询截图)；5.****管理局颁发的安全生产管理人员证书的得2分，本项满分2分；****管理部门官方网站查询截图)。”该评分项设置非常不合理，存在人为控标嫌疑。工程主管和其他人员具有高处作业证书。

事实依据:项目经理设置5个评分项，其中3个二级技能等级证书，1个建筑电气中级职称不合理。明显为某家企业量身定制。**市乃至**符合该条件的人员都寥寥无几。****公司能够找到三个符合条件(同时具有以上证书)的人员吗

法律依据:《****政府采购法实施条例》第二十条，设置与项目经理岗位实际履职不相适应的职称条件以及评分条件，变相限制潜在投标人参与竞争。

回复一：删除招标文件第四章“评标方法和标准”中，技术资信分（90分）人员配备-项目经理中：2.具有建筑电气中级及以上职称证书的得2分，本项满分2分；(提供人社部官网查询截图)。分值调整具体详见澄清答疑文件。

质疑事项二：招标文件第四章“评标方法和标准”中，技术资信分（90 分）人员配备：“二、工程主管(8分)2.具有高处作业证的得2分，本项满分2分；(须 ****管理部门证书网站查询截图)、六、其他人员(12分)2.具有高处作业证的得2分，每提供1人得2分， 本项满分4分；****管理部门证书网站查询截图)。”

事实依据:****管理部《特种作业目录》，高处作业特种作业证，针对直接从事高处安装、维护、拆除的作业人员;管理人员只需要安全管理培训，不需要本人持有特种作业证，不亲自登高作业的人员无需持证。党校物业部分高处作业(外墙玻璃清洗等)，实务中可以外包给专业第三方单位完成，不强制本项目物业自有人员实施。

法律依据:1.《特种作业人员安全技术培训考核管理规定》:特种作业证颁发对象是直接从事特种作业从业人员，非作业管理人员不在强制取证范围。

2.《****政府采购法实施条例》第二十条:证书条件应与岗位实际作业内容相匹配，不得对不从事该特种作业的岗位设置特种作业证书条件。

回复二：1、本项目物业服务包含屋面设施巡检维护、建筑附属设施高处检修等工作内容。部分高处作业虽可以对外发包，但物业服务企业不能以外包方式免除自身项目现场安全管理、现场监护、风险辨识管控主体责任。

2、要求工程主管、现场维修人员具备高处作业证书，目的是证明相关人员掌握高处作业安全知识，具备开展现场安全监护、高处风险识别处置能力，并非强制该岗位人员必须长期亲自实施外墙清洗等高风险特种作业。

3、本项属于评审加分项，并非资格条件，未取得证书仅不计取对应评审分数，不影响投标人参与投标竞争。

法律适用说明：依据《特种作业人员安全技术培训考核管理规定》，高处作业证书考核内容包含高处作业安全管理、风险防控知识。本项目将该证书作为评审择优因素，并未强制管理人员实际从事特种作业，不属于违法设置特种作业证门槛，未违反《****政府采购法实施条例》第二十条规定。

质疑事项三：工程技术人员具有高级及以上瓦工(砌筑工)证书招标文件第四章“评标方法和标准”中，技术资信分(90分)人员配备:三、工程技术人员(2分)1.具有高级及以上瓦工(砌筑工)证书的得2分，本项满分2分;(须提供住房城乡建设行业证书全 国联网查询截图)。

事实依据:1.本项目属于物业服务，不是建筑工程施工项目。物业服务内容仅为零星小修小补(地砖更换、局部修补)，没有砌筑主体墙体、大型砌体施工任务。

2.瓦工(砌筑工)高级技能等级，面向建筑施工现场砌筑作业;物业零星瓷砖修补、小面积地坪修补，普通维修人员经培训即可完成，国家法规没有要求物业维修人员必须持有高级瓦工(砌筑工)证书。****党校、政务物业项目，均未要求高级砌筑工证书，实务中极少有物业企业自有高级瓦工人员，该证书市场供给少，设置高级等级极大缩小潜在投标人范围。

3.该工种核心用于建筑施工现场，并非物业日常维修的法定必备证书。零星砌筑修补工作，也可以通过委托第三方施工单位实施，不强制物业自有人员持有高级瓦工证书。

法律依据:《政府采购法实施条例》第二十条:设置的高级瓦工证书条件与物业服务项目零星维修的实际需要不相适，属于不合理条件，限制潜在投标人。

回复三：删除招标文件第四章“评标方法和标准”中，技术资信分（90分）人员配备-工程技术人员（2分）1.具有高级及以上瓦工（砌筑工）证书的得2分，本项满分2分；（须提供住房城乡建设行业证书**联网查询截图）。分值调整具体详见澄清答疑文件。

质疑事项四:制冷与空调设备安装与修理作业证书，技术资信(90分)人员配招标文件第四章“评标方法和标准”备:六、其他人员(12分)1.具有制冷与空调设备安装与修理作业证书的，每提供1人得2分，本项满分2分;****管理部门证书网站查询截图)。招标文件第三章:采购需求(二)人员配置及素质要求:中央空调系统维护、维修人员配置要求;采购需求明确了中央空调系统维护、维修人员的职责和要求，是负责日常中央空调系统正常使用维护及维修。但****公司控标，设置与采购需求不相符的作业制冷与空调设备安装修理证书;本次是物业服务招标，物业管理服务只是对电梯、空调的日常管理仅是保证电梯、空调等日常维护、保养，确保安全运行;而不是安装;明显与采购需求不相适应，违反《政府采购需求管理办法》。

事实依据:1.根据2026年6月1日实施新版《特种作业目录》(应急(2026)45号):原“制冷与空调设备安装与修理作业”已经取消;仅涉氨制冷设备的运行维修，才需要特种作业证;普通水机、溴化锂、非氨制冷剂中央空调的日常巡检、维护保养，不再要求该特种作业证。

3.即使旧版目录下，该特种作业证针对设备安装、整机大修;物业日常更多是巡检、滤网清洗、简单故障排查;重大维修可由中央空调厂家专业维保单位外包。

4.若继续要求已经调整取消类别的特种作业证书，没有现行有效法规依据。

法律依据:1.应急管理部新版《特种作业目录》(应急(2026)45号)，取消普通制冷空调安装修理特种作业，仅保留涉氨制冷特种作业持证要求。

2.《安全生产法》第三十条:特种作业人员持证，仅限目录明确列明的特种作业不在目录内的，不得强制要求特种作业操作证。

3.《****政府采购法实施条例》第二十条，不能依据已调整废止的旧目录设置证书门槛。

回复四：删除招标文件第四章“评标方法和标准”中，技术资信分（90分）人员配备-其他人员（12分）中：1.具有制冷与空调设备安装与修理作业证书的，每提供1人得2分，本项满分2分；****管理部门证书网站查询截图）。分值调整具体详见澄清答疑文件。

质疑事项五：1、第四章“人员配备” （38 分）中，项目经理岗位以五项证书叠加计分， 其中多项证书与采购需求载明的项目经理职责无直接关联，违反评审因素应与采购需求对应、与合同履行直接相关的基本原则。

事实依据：招标文件第三章“人员配置及素质要求”对项目经理的岗位安排仅为“负责本项目物业服务全面工作” ，未设定任何持证要求。第四章评分标准却要求项目经理同时具备二级及以上物业管理员（师） 、建筑电气中级及以上职称、二级及以上人力**管理师、二级及以上保卫管理员（保安员） 、应急管理局安全生产管理人员证书，方可获得该岗位 10 分满分。本项目物业服务人员总计仅 22 人。保卫管理职责由单独设置的“物业队长”和“保安员”岗位承担，人力**管理并无独立机构或专职团队需要项目经理统筹， 建筑电气维护由“水电工”及“中央空调系统维护、维修”岗位承担。将四项分属不同专业领域、 且已在其他岗位中配置对应职责的证书强制叠加于项目经理一人， 使该岗位的评分条件脱离了 “物业综合管理” 的实际内涵，变为对特定证书组合的筛选。

法律依据：《政府采购法实施条例》第二十条第（二）项规定，设定的商务条件与合同履行无关， 属于以不合理条件对供应商实行差别待遇或歧视待遇。《政府采购需求管理办法》（财库〔2021〕22 号）第十八条要求，根据采购需求特点提出的供应商资格条件，要与采购标的的功能、质量和供应商履约能力直接相关，且属于履行合同必需的条件下。87 号令第五十五条进一步要求评审因素的设定应当与投标人所提供货物服务的质量相关。项目经理持有多领域二级以上证书，并不能证明其“负责全面工作”的履约质量必然高于持有一项物业管理核心证书的项目经理； 评分条件所筛选的是证书持有者的身份特征，而非采购需求所指向的服务能力。

2、保洁主管岗位以“中级及以上职称”叠加“二级及以上物业管理员（师） ”作为评分条件，其等级要求与 6 人保洁团队的管理幅度和职责内容之间缺乏合理的对应关系。

事实依据：采购需求中保洁主管的岗位职责指向的是对 6 名保洁人员的日常管理、卫生质量巡查和排班调度。中级职称通常对应一定的专业技术工作年限和学术/技术能力评价，二级物业管理师所预设的管理复杂度亦指向较大规模的物业项目管理场景。 在一个6人保洁团队的层级中，主管的核心能力是现场组织、标准执行和人员调度，而非职称等级或物业管理师等级所衡量的专业管理资质。 招标文件未在采购需求中说明保洁主管为何需要中级职称，也未说明二级物业管理师等级与本项目保洁管理幅度之间的对应依据。以职称等级和管理师等级作为保洁主管的评分条件，使评分指向了与“把卫生保洁管好”这一合同履行目标之间无法建立合理关联的资质符号。

法律依据：《政府采购需求管理办法》第九条要求采购需求清楚明了、含义准确，技术要求应当客观，量化指标应当有明确等次依据。当评分条件指向的资质等级与采购需求中实际管理幅度之间不存在可说明的对应关系时，该条件即缺乏“与采购需求相对应”的合法性基础，客观上会排除那些具有丰富现场保洁管理经验但未取得中级职称或二级管理师证书的合格服务人员。

3、工程技术人员评分项要求“高级及以上瓦工（砌筑工）证书”，而采购需求中不存在任何瓦工砌筑类工作内容，该项评分条件完全脱离合同履行范围。

事实依据：招标文件第三章“物业服务内容和要求”涵盖环境保洁、安保服务、会议勤务、房屋管理、绿化管理、设备管理、多媒体管理、消防管理、车辆管理、监控系统、应急处理及物业档案，其中“房屋管理”涉及的是日常巡查、小修组织和公共部位维护，不包含墙体砌筑、砌筑施工等瓦工专业作业。工程技术人员评分项却将“高级及以上瓦工（砌筑工）证书”设为 2 分的独立评审因素。在采购需求未列明任何砌筑施工内容、未设置砌筑岗位的前提下，将砌筑工证书作为评分项，属于在合同履行范围之外凭空创设评审要素。这一条件的实际效果不是识别更适合本项目工程维护的供应商， 而是将评分向持有砌筑工证书的特定人员或特定供应商倾斜。

法律依据：《政府采购法实施条例》第二十条明确禁止设定与合同履行无关的条件作为评审因素。财库〔2019〕38****政府采购领域妨碍公平竞争的规定和做法，评分因素的设定应当以采购需求为依据，不得脱离采购标的设置无关的资质门槛。一项在采购需求中无对应工作内容的证书被赋予独立分值， 其唯一可解释的功能就是改变竞争格局，而非衡量履约能力。

与质疑事项相关的质疑请求：

1. 请求采购人、采购代理机构依据《政府采购需求管理办法》第十八条和《政府采购法实施条例》第二十条，对第四章“人员配备”（38分）评分项逐项审查其与采购需求中对应岗位职责之间的关联性，删除项目经理评分项中建筑电气中级职称、二级人力**管理师、二级保卫管理员 （保安员） 等与项目经理职责无直接对应关系的证书条件，使项目经理评分回归物业管理核心能力。

2. 请求对保洁主管评分项中的“中级及以上职称”和“二级及以上物业管理员（师）”条件予以删除。

3. 请求删除工程技术人员评分项中“高级及以上瓦工（砌筑工）证书”这一在采购需求中无对应业务支撑的评审条件。

4. 如采购人坚持认为上述证书条件与合同履行相关，请求在质疑答复中逐项说明： 每一项证书分别对应采购需求中的哪一项具体工作内容、该工作内容为何必须由持证人员承担、以及该证书条件与本项目人配置规模之间的对应依据。仅以“岗位需要”“提升服务质量”等概括性表述，不足以满足《政府采购需求管理办法》第十八条所要求的“直接相关”和“履行合同必需”标准。

回复五：1、****党校物业服务项目，****机关重点物业，项目总配置物业人员 22 人，项目经理承担项目全面管理、统筹协调、风险总负责，并非仅从事单纯物业日常事务。

二级人力**管理师：用于项目内部人员考勤、绩效、劳资纠纷处置、人员岗位调配；二级保卫管理员：用于统筹项目安防、突发事件处置、安保工作督导，虽然设置保安队长、保安员岗位，但安保的总体管理责任仍归属于项目经理；二级物业管理员（师）为物业行业核心管理能力证明；安全生产****党校物业项目安全管理主体管理责任。

上述各证书分别对应项目经理人事管理、安全保卫、安全生产、物业管理四大管理维度，均属于项目经理履行全面管理职责应当具备的能力范畴。加分是择优选择综合能力更强的项目负责人，并非要求项目经理亲自从事对应一线作业。

综上：删除建筑电气中级职称，不予删除二级及以上物业管理员 (师)、二级及以上人力**管理师、二级及以上保卫管理员 (保安员)、应急管理局颁发的安全生产管理人员证书评分项。

2、删除招标文件第四章“评标方法和标准”中，技术资信分（90分）人员配备-保洁主管（4分）中：1.具有中级及以上职称证书的得2分，本项满分2分；（提供人社部官网查询截图）2.具有二级及以上物业管理员（师）职业技能等级证书的得2分，本项满分2分。（须提供技能人才评价证书**联网查询截图），分值调整具体详见澄清答疑文件。

3、删除工程技术人员评分项中“高级及以上瓦工（砌筑工）证书”，具体详见回复三。

质疑事项六：本项目年度预算仅90万元，明确专门面向中小企业采购，项目全部配置人员合计仅22人。但招标文件人员配备评审条款中设置多处匪夷所思、完全脱离采购需求实际的证书门槛，明显是为个别特定企业“量体裁衣”。1.项目经理岗位设置5本证书叠加计分，严重脱离岗位实际需求项目经理仅负责本项目物业服务全面管理工作，招标文件却要求同时具备:二级及以上物业管理员(师)、建筑电气中级及以上职称、二级人力**管理师、二级保卫管理员(保安员)、应急管理局安全生产管理人员证书5项证书方可拿满10分。本项目一共仅配置22名工作人员，根本不存在需要项目经理专职开展人力**管理的业务场景;项目经理岗位核心职责是物业综合管理，保卫管理由项目单独设:置物业队长、保安员岗位承担，二级保卫管理员证书、建筑电气中级职称、二级人力**管理师均不是项目经理履职条件，采购需求通篇没有任何条款要求项目经理需持有上述证书。现实当中中小企业极难寻觅一人同时集齐上述全部证书人员，该评审条件人为抬高参与门槛，名义上面向中小企业采购，实际变相将绝大多数中小企业排除在外。

2.保洁主管设置中级职称+二级物业管理师证书，属于严重超标设置评审条件保洁主管的职责是组织保洁员完成公共区域卫生保洁、巡查卫生质量、安排排班和物料管理。中级职称所对应的专业技术水平，与“组织6 名保洁人员把地扫干净、把卫生间维护好”之间，不存在任何可被合理解释的关联。二级物业管理师所对应的管理复杂度，也远超一个6 人保洁团队实际管理幅度。用中级职称和二级物业管理师作为保洁主管的加分条件，不是在筛选更优秀的保洁管理者，而是在筛选“恰好持有这两种证书的保洁管理者”——而这个交集在现实中极为狭窄，其筛选功能指向的是排斥，不是择优。

3.工程技术人员设置高级及以上瓦工（砌筑工）证书，完全无对应业务支撑，凭空增设评审要素通读本项目第三章全部采购需求，本物业项目服务范围为安保、保洁、绿化养护、水电维修、设备运维、会议服务，完全没有瓦工砌筑、墙体砌筑施工类工作内容。在无对应服务工作的前提下，强行把高级瓦工（砌筑工）证书作为工程人员评分项，完全脱离采购实际，没有任何履约必要性，纯粹是为匹配特定企业现有持证人员而设置。

4.以上不合理评审条件集中占据38 分的高权重分值，分值占技术资信分比重巨大。这种证书配置的密集度和跨专业程度，已经远远超出了“择优”的合理范畴，其客观功能是对绝大多数潜在供应商形成系统性排斥。《政府采购促进中小企业发展管理办法》所要求的公平竞争环境，在这种评分设计下被实质性架空。

回复六：具体详见回复五。

七、本项目递交投标文件截止时间、开标时间及地点调整为：2026年11月18日08时30分。

更正日期：2026年11月03日

此更正公告视同招标文件的组成部分，与招标文件具有同等法律效力。请各潜在供应商及时查看下载。以最后发布的答疑澄清文件中的模板制作本项目最新投标文件。给各潜在供应商带来不便，敬请谅解！如因供应商不及时查看，造成后果由供应商自行承担。

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地 址：**县**镇黎明路

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地 址：**县双创产业园A座3楼

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项目联系人：易永婷、郝晓敏

电 话：182****6390、199****8211

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